沪深调控靴子落地 绿城仍将聚焦一二线核心城市

每经记者 蔡雅芸

2015年，对绿城来说注定不是平淡的。

这一年，绿城与融创、九龙仓、中交建的“情感大戏”不断交织，“情怀”成了绿城的关键词。在举手投足皆被关注之时，2015年的业绩也分外抢眼。

面对一线城市的强势调控，绿城决心将矛头倒转。

中交建带来的改变

2015年，绿城实现物业销售毛利41.94亿元，物业销售毛利率为18.0%，较2014年的23.5%有所下降。

可以说，绿城毛利率较低的问题一直是被追逐的焦点。但这在亿翰中国董事长陈啸天的眼中却不以为意。他告诉《每日经济新闻》记者，绿城一直是以较高的成本追求较高的物业品质，因此牺牲了一定的毛利率。

反观绿城的负债率，年报显示其净资产负债率为73%，较2014年底的76.7%有所降低。陈啸天认为，一方面受益于2014年绿城的销售业绩较好，另一方面正是由于2015年中交建入主绿城成为第一大股东，通过中交集团的国有背景，有效降低了绿城的融资成本而提升了盈利能力。

记者从绿城方面得知，2015年其总借贷加权平均利息成本为7.3%，2014年为7.9 %。

背靠中交集团这座大山，绿城在过去一年中的信用质量得到提升。3月18日，绿城与以汇丰牵头为主的19家银行订立了一笔7.2亿美元的3年期俱乐部贷款。其本期财报显示，绿城现金流为182.39亿元。

为了提升毛利率，记者通过绿城相关方面了解到，绿城除了改变投资城市战略，调整产品线外，代建业务也是轻资产模式运营，将为绿城的利润指标做出重大贡献，尤其规模做大后，可成为绿城提升利润的重要“法宝”。

同时，绿城持有一定量的酒店物业，这部分物业现在来看沉淀量相对比较大，下一步的重点是提高它的收益率，在收益率可以覆盖财务费用的情况下，绿城将考虑组团上市。另外对于非社区配套性酒店，在价格合理的情况下，绿城也会考虑变现。

转战一二线城市

2015年，绿城物业销售收入为233.26亿元，较去年减少了22.5%。

究其原因，绿城解释为交付物业销售面积降低至161.08万平方米，且交付的项目中，有一定比例的项目位于三、四线城市，该等城市过去数年受政府对房地产行业调控政策影响，致使销售价格也相对偏低。

记者梳理其年报发现，这些项目包括了台州宁江明月、青岛胶州紫薇广场、慈溪诚园等住宅项目，其销售均价分别为11808元/平方米、7117元/平方米、8718元/平方米，与绿城在三四线城市14481元/平方米的销售均价有较大的差距。

同时绿城方面也表示将在三四线城市战略性去库存。陈啸天认为，在国家调控背景下，改善性住宅正逐渐取代刚需成为主流，绿城在三四线城市的库存并不存在较大的去化难度。

目前，绿城正式转战一二线城市，将以北京、上海、南京、成都等15个重点核心城市为战略目标。财报显示，2015年绿城通过土地公开竞拍、项目收购等方式新增了8个优质项目，预计将新增可售房源货值411亿元，其中6幅地块位于北京、杭州、济南等核心城市。

今年2月，绿城联合九龙仓以5.5万元/平方米的楼面价拿下北京朝阳区一幅住宅地块，3月，绿城以45368元/平米的单价夺得杭州地王。

记者从绿城相关方得到回应，“绿城未来会聚焦一线城市标杆性项目，优质项目投资权重，并侧重二、三线重点核心城市，提高新兴潜力城市的短平快项目投资权重，严控非重点城市、低收益、长周期项目的投资。”